Uỷ quyền quản lý nhà ở là một trong số các giao dịch về nhà ở được ghi nhận tại Luật Nhà ở. Theo Luật Nhà ở năm 2014, uỷ quyền quản lý nhà ở là việc chủ sở hữu nhà ở uỷ quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở trong việc quản lý, sử dụng nhà ở trong thời hạn được uỷ quyền.
Trong bài viết này, Luật Số 1 Hà Nội tổng hợp và phân tích các điều kiện để xác lập uỷ quyền quản lý nhà ở theo quy định của pháp luật hiện hành.
I. ĐIỀU KIỆN VỀ HÌNH THỨC
1. Phải lập thành văn bản
Điều 121 Luật Nhà ở năm 2014 có quy định: “Hợp đồng về nhà ở do các bên thoả thuận và phải được lập thành văn bản”, quy định này áp dụng cho hợp đồng về nhà ở nói chung nên cũng được áp dụng cho uỷ quyền quản lý nhà ở.
2. Không bắt buộc công chứng chứng/chứng thực
Luật Nhà ở năm 2005 trước đây quy định uỷ quyền quản lý nhà ở là một hợp đồng về nhà ở và phải công chứng/chứng thực (Điều 93).
Với Luật Nhà ở năm 2014, yêu cầu công chứng/chứng thực vẫn được đặt ra đối với một số giao dịch nhưng không còn là điều kiện bắt buộc đối với giao dịch uỷ quyền quản lý nhà ở, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Như vậy, theo quy định pháp luật hiện hành, uỷ quyền quản lý nhà ở không bắt buộc phải được công chứng/chứng thực mới có giá trị pháp lý. Tuy nhiên, để tăng tính an toàn pháp lý cho giao dịch, các bên nên tiến hành công chứng/chứng thực giao dịch uỷ quyền này.
II. ĐIỀU KIỆN VỀ NHÀ Ở
1. Bỏ một số điều kiện về nhà ở
Trước đây, theo Luật Nhà ở năm 2005, trong các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượng, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở phải có các điều kiện sau:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;
b) Không có tranh chấp về quyền sở hữu;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Luật Nhà ở năm 2014 vẫn duy trì các yêu cầu trên nhưng đã loại bỏ giao dịch uỷ quyền quản lý nhà ở ra khỏi danh sách các giao dịch chịu sự chi phối của các yêu cầu trên.
Như vậy, đối với uỷ quyền quản lý nhà ở, các điều kiện nêu trên không áp dụng.
2. Đối tượng được uỷ quyền là nhà ở có sẵn
Viêc uỷ quyền quản lý nhà ở chi được thực hiện đối với nhà ở có sẵn. Điều này có nghĩa là giao dịch này chỉ áp dụng cho “nhà ở đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng” (khoản 18 Điều 3 Luật Nhà ở) và không áp dụng cho nhà ở hình thành trong tương lai, tức “nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng” (khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở).
III. ĐIỀU KIỆN VỀ CHỦ THỂ
1. Bên uỷ quyền
Theo khoản 1 Điều 119 Luật Nhà ở, Bên uỷ quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:
(1) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, uỷ quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về dân sự;
(2) Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; Nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
Ngoài ra, theo khoản 3, Điều 62 Luật Nhà ở năm 2014, “bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội không được bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở trong thời gian thuê, thuê mua; nếu bên thuê, thuê mua không còn nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở thì chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này”. Ở đây, điều luật không cho phép bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội “bán, cho thuê, cho mượn nhà ở”, mà không nói đến được uỷ quyền quản lý nhà ở hay không. Tuy nhiên, với yêu cầu phải là chủ sở hữu hoặc được chủ sở hữu cho phép như nêu trên, chúng ta hiểu rằng bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội không được uỷ quyền cho người khác quản lý nhà ở xã hội.
2. Bên được uỷ quyền
Theo khoản 2 Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014, bên được uỷ quyền quản lý nhà ở phải đáp ứng được các điều kiện sau:
(1) Nếu là cá nhân trong nước thì phải có năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sư và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
(2) Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dich về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
(3) Bên được uỷ quyền quản lý nhà ở là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; Trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định; Phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
3. Trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung
Đối với sở hữu chung hợp nhất như khi nhà ở thuộc sở hữu chung của vợ chồng, Luật Nhà ở năm 2014 quy định việc quản lý nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất phải được các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung đồng ý (khoản 1 Điều 156).
Ở đây, viêc uỷ quyền quản lý nhà ở đòi hỏi phải có sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu chung hợp nhất vì việc uỷ quyền của người này sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của những người còn lại. Điều luật yêu cầu có sự đồng ý của đồng sở hữu chung nhưng không giới hạn cách thức đồng ý nên sự đồng ý này có thể là ngầm định, bằng văn bản hay bằng hình thức khác như bằng miệng.
Đối với sở hữu chung theo phần, khoản 1 và khoản 2 Điều 156 Luật Nhà ở lần lượt quy định trường hợp chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì có quyền uỷ quyền cho người khác quản lý phần quyền sở hữu của mình nhưng không được làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các chủ sở hữu chung khác. Chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung có trách nhiệm thông báo cho chủ sở hữu khác biết việc uỷ quyền quản lý nhà ở, trừ trường hợp người được uỷ quyền quản lý nhà ở đồng thời là chủ sở hữu chung của nhà ở đó.
_________________________
Công ty Luật Số 1 Hà Nội chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp, nhanh chóng cho các cá nhân, tổ chức trong và ngoài nước có vướng mắc các vấn đề pháp lý liên quan.
Mọi thắc mắc của Quý khách hàng xin vui lòng liên hệ theo thông tin sau:
- Điện thoại: 024.6656.9880 – Hotline: 096.128.9933
- Email: luatso1hanoi@gmail.com
- Fanpage: Công ty Luật Số 1-HN
- Địa chỉ: Tầng 3, Tòa nhà số 33 Láng Hạ, phường Thành Công, quận Ba Đình, TP. Hà Nội.
